フルリフォームと建て替えを比較！メリットや選ぶ際のポイントを解説
目次
自宅の老朽化を感じたら、建て替えやフルリフォームを考え始める方が多いでしょう。しかし、一体どちらが住宅と家族にとって良い方法なのか、迷ってしまいますよね。フルリフォームと建て替えは、メリット・デメリットが大きく異なり、状況によっては選ぶことができる選択肢がひとつしかない場合もあります。
この記事では、フルリフォームと建て替えを選ぶ際のポイントやそれぞれのメリット・デメリットなどを紹介します。参考にしてみてください。
フルリフォームと建て替えの違いとは？
フルリフォームと建て替え、どちらを選択するか決めるためには、それぞれの違いを理解しておく必要があります。既存の住宅を活かすことができるフルリフォームと新築の家に立て直す建て替えには、それぞれ特徴があります。それぞれについて詳しく理解して、自宅にはどちらが最適なのかを判断してくださいね。
フルリフォームとは
フルリフォームとは、住宅の基礎部分を残したまま部分的に改修することを指します。フルリフォームの工事方法にも種類があります。床や壁、天井などを取り払い、躯体をむき出しにした後、新しいものを再建する方法を「スケルトンリフォーム」といいます。間取りを変更せずに、水回りや壁紙などの目に見える部分を取り換える「表層リフォーム」などもフルリフォームに分類されます。
また、フルリフォームとフルリノベーションは同じ意味で使われています。リフォーム業者によって、工事の範囲が異なることがあるため、依頼する会社の中での定義をしっかりと確認しておきましょう。
建て替えとは
建て替えとは、既存の住宅を全て取り壊し、更地にした後に、再度新しい住宅を建設することを指します。「住宅の取り壊し工事+新居の新築」というのがセットとなると考えると分かりやすいでしょう。フルリフォームと異なり、既存の住宅を建て替えることで、新築の家に住むことができます。
フルリフォームのメリット・デメリット
フルリフォームのメリットは、下記のとおりです。
• 建て替えに比べて工期が短い
• 仮住まいの必要がないケースがある
• 建て替えに比べて費用が安い
• 税金が軽減される
• 愛着のある家に住み続けることができる
フルリフォームは、既存の住宅を利用するため、一から建てるのに比べて、工期や費用がかからないケースが多いです。既存の住宅の良い部分を残したり、活かしたりしながらリフォームできるので、愛着のある家をそのままに機能や見た目を新しくできます。リフォーム内容によっては、仮住まいする必要がない場合もあるため、負担が少ないのがポイント。また、省エネ、耐震、バリアフリーのほか、長期優良住宅化、同居対応など要件を満たすことで、補助金を受け取れたり、所得税・固定資産税の減税措置を受けたりできます。
反対に、フルリフォームのデメリットは、下記の通りです。
• 建て替えに比べて制限が多い
• リフォーム内容によっては、費用が高くなるケースがある
既存の住宅の基礎部分をそのままに再建を行うため、間取りや水回りの位置の変更が希望通りにできない可能性があります。また、壁紙や床を取り除いた時に、思ったよりも傷んでいたり、基礎に腐敗が見つかったりする場合には、工事費用が見積もりよりも高くなってしまう場合もあります。その他にも、フルリフォームに夢が広がることで、さまざまなオプションを追加したり、高額な機能をつけることで費用がかさんでしまわないように注意しましょう。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えのメリットは、下記の通りです。
• 新築の家に住むことができる
• 自由度が高い
• 資産価値が上がる
建て替えは一から家を建てるため、自分の好みに合わせた家を作り上げることができます。希望の間取りや設備を取り入れられるため、家族形態が変わったり、家の中の動線を良くしたい場合におすすめです。また、建物が新しくなることで資産価値が高くなるのもメリットのひとつです。
また、建て替えることによるデメリットは、下記の通りです。
• 愛着のある家を残すことができない
• フルリフォームに比べて工期が長い
• フルリフォームに比べて費用が高い
• 仮住まいが必ず必要になる
建て替えをする場合は、家を一度取り壊す必要があるため、建築中は仮住まいすることが必須です。そのため、引っ越し費用や家賃がかかり、住みなれない場所で不便を感じてしまうことがあります。さらに、住宅の取り壊し工事や基礎工事が必要になることから、フルリフォームに比べると工期が長くなってしまいます。
フルリフォームと建て替えの判断基準は？
フルリフォームと建て替えでは、費用と工期に大きな差があります。どちらも高額な費用がかかるため、予算をどれだけとれるかによっても、選択肢が異なります。フルリフォームは工法によって費用が異なるため、最低限の方法で家を刷新したい場合にはリフォーム業者と細かく打ち合わせる必要があります。まずは、費用と工期について、大体イメージできるようにしておくと、リフォーム業者ともスムーズに話ができるでしょう。
フルリフォームと建て替えの費用の違い
30坪程度の住宅の場合、内装だけのフルリフォームの場合には、1000～1500万円程の費用がかかります。外装も含めると1300～2000万円かかるでしょう。工事内容はもちろん、部屋数や水回りの設備のグレードによって、費用は変動します。必要な工事は築年数に応じて変わり、配管の更新や断熱対策、耐震補強などが必要になるため、高額になる可能性があります。
建て替えの場合には、1000～4000万円と費用の幅が広いのが特徴です。解体・廃棄費用や引っ越し費用、仮住まいの家賃など、建築費以外にも費用が必要になります。
建て替えはフルリフォームに比べて費用がかかりますが、最新の技術を活かして作った住宅になるため、その後のメンテナンス費用が抑えられたり、リフォーム費用が安くなったりします。
フルリフォームと建て替えの工期の違い
フルリフォームと建て替えでは、工期にも大きな差があります。フルリフォームの場合、工期は1～5ヶ月ほどかかります。中でも1.5～3ヶ月となることが最も多いです。家の規模が大きい場合や天候によって工事できない期間が長い場合には、工期が長くなる可能性があります。また、躯体の老朽化によって、追加工事が発生する場合には、予定していたよりも工期が長くなってしまうでしょう。
建て替えの場合には、3～8ヶ月ほどかかります。平均的には4～6ヶ月かかるケースが目立ちます。既存住宅の解体工事は長くても20日程度かかり、新たな住居を建築する日数は建築工法によって変わります。
フルリフォームのパターン5つ
フルリフォームは、全てスケルトンリフォームをおこなうものではありません。大きく分けて5つのパターンがあり、解体する部分を内部と外部に分けて考えます。必要な部分だけリフォームすることもできます。「内装全面解体」・「内装・外部全面解体」・「外部・外壁全面解体」・「内部解体・サッシ交換」・「改装」の5つのパターンについて解説していきます。
内装全面解体
内装を全面解体するリフォームは、基本的に外壁は残した状態で内部の壁や設備を全て取り除きます。構造上抜くことができない柱を覗いて、自由に間取りを決めることができます。
しかし、外部に絡むサッシを現況のままとするため、窓の位置を変えないのが特徴です。内部を新しくすることで「耐震性能」「断熱性能」は高められますが、既存の窓部分の断熱補強が弱点となります。
内装全面解体フルリフォームは、内側からの耐震補強と断熱改修ができるため、旧耐震基準（昭和56年）以前で建てられた建物におすすめのリフォーム方法です。無筋基礎の場合には、内部から基礎や木構造体への補強も必要になります。
内装・外部全面解体
内装と外部の全面解体を行うフルリフォームは、壁や床、天井などの内部と外壁や屋根、サッシを含む外部全てを解体します。家を骨組みの状態にして、内部と外部を新しく作り上げていくリフォームです。サッシ部分をリフォームし、さらに外壁もきれいにリフォームしたい場合には、内装・外部全面解体を行うリフォームを選択するのがおすすめです。
費用としては、内装全面解体のフルリフォームに、外壁の解体費用や外壁の下地、仕上げ費用が追加されます。
外部・外壁全面解体
外部・外壁全面解体のフルリフォームは、内部をそのままに外壁を全て解体するリフォーム方法です。内部はリフォームしないため、間取りなどの変更希望がない場合に実施することができるリフォーム方法です。外壁を剥がすため、断熱材を入れたり、新しくベランダを付けたりと、住宅の機能性を向上させることもできます。劣化した外壁を補強して、サッシを交換したい場合におすすめです。
屋根のリフォームでは、新しいものに変える葺き替えと、既存の屋根の上に新しい屋根を重ねる、重ね葺きがあります。屋根は工法によって、工期や費用が大幅に変わるため、リフォーム業者としっかり打ち合わせて下さい。屋根の下地が傷んでいない場合には、重ね葺きが施工できます。
内部解体・サッシ交換
建物内部を全て解体し、住宅の全てのサッシを交換するのが、内部解体・サッシ交換のフルリフォームです。内部を全て解体するため、間取りの変更が可能です。さらに全てのサッシも交換するため、断熱性や防音性も上げることができます。住宅の断熱性能の7割はサッシが鍵を握っているとも言われているため、家が寒くて困っている方はサッシを取り換えるリフォームを入れたほうがいいでしょう。外壁はの解体は行わないため、外壁にかける予算がないという方におすすめです。
このフルリフォーム方法で予算を抑えたい場合には、いかに外壁の再建面積を小さくできるかが重要になります。サッシの取り換えは、サッシ周りの外壁を一度解体しなければなりません。そのため、窓の位置を大幅に変えると解体・再建面積が増え、費用が高くなってしまいます。予算を少しでも抑えたい方は、窓の位置をなるべく動かさない方法でリフォームするといいでしょう。
改装
改装は、躯体工事を行わず、壁や天井などの目に見える範囲の内装を張り替えたり、水回りを交換するリフォームです。費用を抑えて内装を一新するリフォームとして、リフォーム業者がパッケージ商品として売り出しているのが、この改装というフルリフォームです。外壁と屋根の塗装塗り替え・天井や内壁の壁紙の貼り換え・和室があれば畳の表替えなどを対象としています。改築ではなく、改装のため、間取りの変更やサッシの交換などは対象外となるケースが多いです。
改装工事では、断熱性能や耐震性能を向上させることはできません。そのため、劣化の少ない築浅物件をリフォームする場合に検討してみてください。
フルリフォーム・建て替えのポイント
フルリフォームと建て替えに関してポイントになるのは、「築年数」・「間取りの変更」・「マンションのフルリフォーム」です。築年数や間取りについては、フルリフォームか建て替えかを選ぶ時の判断材料にもなります。また、マンションのフルリフォームは戸建てとは異なる注意点があります。
築年数
住宅の損傷が激しい場合には、フルリノベーションでも対応できない場合があります。住宅の損傷具合は目に見えない部分の割合が大きいため、築年数を基準にフルリフォームか建て替えかを判断するといいでしょう。
築20～30年程の場合には、内装や外装、水回りなどには老朽化が目立ってきますが、家の基礎部分には問題ないケースが多いため、フルリフォームを検討するのがおすすめです。
しかし、築50年程となると損傷が大きく、配管まで交換しなければならない場合があります。築50年以上の住宅はフルリフォームでは対応できないことが多いため、建て替えを含めて検討してみてください。
間取り変更
間取りを変更したい場合には、どの程度間取りを変更したいのかで、フルリフォームか建て替えかを決めるのもおすすめです。フルリフォームは基礎や躯体を利用する工事方法のため、間取りの大枠から外れることは難しくなります。また、住宅の構造に関わる柱を抜くこともできないため、建て替えに比べると自由度は低くなります。
また、間取りを変更することができないケースもあります。ツーバイフォー工法と言われる枠組壁工法や、RC造の壁式構造の建物は、建物を壁で支える構造をとっているため、間取りの変更が出来ません。このように既存住宅の工法によっては、建て替えしか選択できない可能性があります。
マンションのフルリフォーム
マンションのフルリフォームでは、変更できない箇所に注意する必要があります。マンションの共有部分を個人でリフォームすることができないのはご存じの方もいるでしょうが、各部屋の内部にもリフォーム不可の部分が存在します。
リフォームできない部分は下記の通りです。
• 床のフローリング下のコンクリートの部分
• 配管の位置
• 玄関前のアルコーブ
• バルコニー
• 玄関扉やサッシ
• 梁や柱（構造部）
配管の位置を変えることが難しいため、水回りは大きく動かすことができないと考えたほうがいいでしょう。また、アルコーブやバルコニー、構造部の梁や柱は共有部分のため穴を空けたり削ったりすることはできません。さらに、玄関扉やサッシは防火性能の面からも変更が禁じられている場合が多いです。それぞれのマンションによって、異なる部分もあるため、各箇所にリフォーム可否については管理規約をチェックしてみてください。
まとめ
フルリフォームと建て替えのどちらを選ぶべきか迷う時には、それぞれのメリットとデメリットを比べ、築年数や家族状況に応じて柔軟に判断しましょう。フルリフォームは、建て替えに比べて、費用が少なく、短い期間で工事が行われるケースが多いです。建て替えは、間取りの自由度が高く、新築の家に住むことができるというメリットがあります。
築年数によっては、フルリフォームを選択できない場合や、既存住宅の工法によって間取り変更ができない場合もあります。住宅によって最適な方法が異なるため、判断が付かない場合には、リフォーム業者に相談するのがおすすめです。
住まいあんしん倶楽部では、お客様の住宅に最適なリフォーム方法を一緒に考えさせていただきます。建物診断サービスも行っているため、ご自宅の状態を隅々まで確認させていただいた上で、リフォーム方法をご提案することも可能です。まずは、ご相談だけでも結構ですので、興味のある方は一度ご連絡ください！